Comment réussir son état des lieux en location ?

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Tout propriétaire bailleur le sait, un état des lieux réussi évite bien des mauvaises surprises. Voici quelques conseils pour réaliser facilement un état des lieux précis et conforme à la législation en la matière.

Les conditions à respecter concernant l’organisation

Lorsque l’on réalise un état des lieux, il y a quelques règles à respecter :

  • L’état des lieux doit être contradictoire : c’est-à-dire qu’il doit être fait en présence des deux parties : propriétaire et locataire.
  • Les conditions de luminosité doivent être suffisantes : si l’électricité n’est pas en service, il doit être organisé de jour par exemple.
  • Le logement doit être garni uniquement des éléments mis à disposition du locataire par le propriétaire. Ainsi, il faut que l’occupant précédent est repris tous ses effets personnels et que le futur locataire n’est pas encore apporter son mobilier.
  • Lors de l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit remettre au locataire toutes les clés et badge dont il aura besoin pour jouir pleinement des lieux loués.
  • A contrario, au départ du locataire, ce dernier doit remettre toutes les clés et badges au propriétaire le jour de l’état des lieux de sortie.
  • L’état des lieux doit porter sur toutes les parties à usage privatif du locataire (logement mais aussi cave, garage, jardin…).

Quel formalisme requiert un état des lieux contradictoire ?

Depuis le décret de mars 2016 sur l’état des lieux, les éléments devant figurer sur un état des lieux sont précisés par la loi.

Tout d’abord, l’état des lieux doit être fait sur un support durable et remis soit en main propre soit de manière électronique, par email par exemple. La loi précise aussi que l’état des lieux doit être fait sur un support permettant de comparer facilement les état des d’entrée et de sortie. Pour cette raison on ne peut que vous conseiller d’utiliser le même modèle d’état des lieux pour l’entrée et la sortie, ou même mieux un modèle permettant de réaliser les deux états des lieux sur un seul support, comme le propose certains sites dédiés aux bailleurs particuliers.

A noter que le décret indique que l’état des lieux peut aussi être dématérialisé, aussi il est possible de réaliser l’état des lieux non plus sur papier mais à l’aide d’une application et son smartphone ou sa tablette. Cette dernière solution a l’avantage de permettre de joindre facilement des photos en plus des commentaires. Cela permet d’éviter bien des problèmes d’interprétation en cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire.

Que faire en cas d’impossibilité de réaliser l’état des lieux ?

Si l’état des lieux contradictoire n’est pas possible en raison du refus du locataire, le propriétaire peut alors se tourner vers un huissier de justice pour qu’il réalise l’état des lieux. Les frais et honoraires d’état des lieux facturé par l’huissier seront alors partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire.

L’huissier convoquera alors les parties à la date prévue pour l’état des lieux. Si une des parties ne se rend pas à la convocation de l’huissier, celui-ci procédera alors au constat d’état des lieux en son absence.

Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie ?

Si aucun dommage imputable au locataire n’est constaté lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire. En revanche, si des dégâts ont été constatés, le délai s’allonge à deux mois.

Depuis la loi Alur, tout propriétaire qui ne respecteraient pas ces délais se voit redevable d’une pénalité de 10% du montant de loyer hors charges par mois de retard commencé.

Seule exception, pour les logements situés en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20% du dépôt de garantie le temps d’avoir tous les éléments nécessaires à la régularisation des charges.