Quelles sont les zones favorables à l’investissement immobilier neuf ?

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Un investissement immobilier est réussi s’il remplit quelques critères. Primo, le taux d’inoccupation du bien est très bas. C’est-à-dire que vous arrivez à le louer rapidement après son acquisition et après chaque départ d’anciens locataires. Secundo, la location est rentable, c’est-à-dire qu’elle offre un bon retour sur investissement. Tertio, l’investissement est optimisé grâce aux effets de levier du crédit et aux aides sous forme de défiscalisation. En somme, il est primordial que le bien se trouve dans une zone attractive.

Une zone où la demande est plus forte par rapport à l’offre

En France, le territoire est découpé en plusieurs zones en fonction de la difficulté des locataires à trouver un logement. La Zone A bis est constituée des villes dans lesquelles le marché locatif est le plus tendu. Pour faire le raccourci, découvrez nos programmes immobiliers neuf dans ces villes. Vous pouvez vous faire aider par la géolocalisation pour trouver l’emplacement exact du programme immobilier sur la carte.

La zone A bis est composée de la ville de Paris et de quelques communes de l’Île-de-France telles qu’Issy-les-Moulineaux, Colombes ou encore Saint-Maur-des-Fossés. Investir dans ces lieux vous donne la possibilité d’obtenir des loyers très élevés. De plus, le bien reste rarement vacant, compte tenu de la forte demande en logement d’habitation dans ces zones.

Ensuite, il y a la zone A qui regroupe les autres villes de l’Île-de-France non incluses dans la zone A1, les villes de Côte d’Azur et les grandes villes telles que Montpellier, Lille, Lyon, Marseille… Puis, il y a la Zone B1 qui correspond aux grandes Métropoles comme de plus de 250 000 habitants comme Toulouse, Bordeaux, Nantes, Caen, etc.

Il y a aussi les zones B2 et C, mais celles-là ne sont pas intéressantes en matière de demande locative et de demande immobilière en général.

Une zone éligible à la loi Pinel et la loi Pinel Plus

La loi Pinel et le Pinel Plus sont des dispositifs de défiscalisation qui vous permettent d’économiser jusqu’à un total de 63 000 € d’impôt pendant 12 ans. Le montant réduit de votre impôt est calculé en appliquant un taux sur le prix d’acquisition du bien.

Les différents taux de déduction d’impôt avec la loi Pinel et Pinel Plus

  Durée de la mise en location Taux de défiscalisation
Loi Pinel (bien acquis entre 01/01/2023 et 31/12/2023) 6 ans 9 ans 12 ans 10,5 %15 %17,5 %
Loi Pinel (Bien acquis entre 01/01/2024 et 31/12/2024) 6 ans 9 ans 12 ans 9 %12 %14 %
Loi Pinel Plus (Bien acquis à partir du 01/01/2023) 6 ans 9 ans 12 ans 12 %18 %21 %

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel

  • Achat d’appartements neufs ou en VEFA (vente à l’état futur d’achèvement) dans les zones A bis, A et B1 ;
  • Le bien doit être acquis avant le 31 décembre 2024 et mis en location au minimum pendant 6 ans consécutifs ;
  • Le logement doit répondre à la norme RT 2012, le loyer est plafonné et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel Plus

  • Le bien doit être un appartement neuf ou un appartement acheté en VEFA, son loyer ainsi que les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond ;
  • Le logement doit être acquis à partir du 1er janvier 2023 et doit être mis en location au minimum pendant 6 ans consécutifs ;
  • Le logement doit respecter la norme RE 2020 et doit se situer dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Les zones de demande locative ciblée

Pour un projet locatif réussi, la plupart des investisseurs optent pour un achat immobilier au sein d’un tissu économique. Le tissu économique, c’est le lieu où sont localisés les producteurs de richesses d’un territoire (les entreprises, les investisseurs, les actifs en emploi, etc.). Dans cette perspective, il faut opter pour des villes dotées d’un bon dynamisme économique comme Rennes, Strasbourg, Toulouse et Lyon. Ces bassins économiques sont tous aussi favorables pour l’investissement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, murs d’hôtels, etc.).

Mais si certaines zones paraissent peu attractives, elles peuvent présenter des caractères inhérents à une demande locative ciblée. C’est-à-dire que le quartier, la ville ou l’agglomération présente un marché de niche ou un micromarché. Pour les identifier, il faut mener une étude de marché. Le promoteur immobilier, un expert du secteur, peut vous aider à trouver l’emplacement avantageux pour votre investissement immobilier.

Voici quelques exemples de demandes locatives ciblées :

  • Les quartiers proches des universités ou des grandes écoles pour investir dans les résidences d’étudiants et les petits studios.
  • Les quartiers calmes, dotés d’espaces verts, proches des établissements de santé pour cibler les seniors retraités qui sont de plus en plus attirés par le maintien à domicile.
  • Les quartiers à proximité d’un incubateur de start-ups ou couveuse d’entreprises pour investir dans une grande résidence aménageable en coliving. Le coliving étant un nouveau concept immobilier qui attire les personnes qui ont les mêmes valeurs et les mêmes centres d’intérêt.
  • Les zones qui présentent une démographie particulière (prépondérance des familles nombreuses par exemple).

En résumé, pour réussir votre investissement locatif dans le neuf, il faut choisir une zone éligible aux dispositifs de défiscalisation et où la demande est plus forte et le rendement locatif est plus élevé.